斷供嚴重美樓價恐再挫 10%

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willy
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斷供嚴重美樓價恐再挫 10%

Postby willy » Tue Mar 16, 2010 10:11 pm

剛留意到一則新聞, 發現美國現時負資產人士斷供情況越來越嚴重. 不單單是無能力的人斷供, 連有能力的也開始考慮“策略性違約”. 所謂策略性違約, 即斷供不是因為非不得已, 而是違約者相信這在財務上對自己最為有利。

在香港, 如果你斷供, 銀行會拍賣你斷供的物業, 然後向你追收差價. 但在美國, 這個模式有時是行不通的. 因為有些州立例在斷供物業時"押貸款放貸機構不能追索其他資產", 即不用上身. 供不起樓的大可一走了之, 更怪怪的是一些銀行還要補回"交還鎖匙費", 以便收回完整的樓宇.

萁實美國的樓市按揭問題一直都沒有好轉過, 只是政府的低息政策和量化寬鬆政策 (即印銀紙) 令惡化速度慢下來. 人們將注意力集中在華爾街的財金市場及一些短期的經濟數據上, 才有否極泰來之感覺. 自前年金融發生以來, 美國的財金大行如高盛, 摩根士丹利等大翻身, 既可以提早還債給政府, 又可以大發花紅. 這些大行之所以大賺, 不是因為美國經濟好轉, 而是他們能把握財金機遇, 在市場上勁賺一筆. 就以高盛為例 (因為他是上年度的財經神話), 去年他寫下凈利134億美元的紀錄, 在131個交易日中賺超過1億美元. 而在去年263個交易日中,高盛虧損的交易天數為19天, 但每日交易損失從未達到1億美元.

回到樓市, 今天的美國國力大不如前, 經濟復甦是漫長而難苦的. 以香港樓市作一個比較, 樓市在97年高峰下滑, 在2003年後回升, 其中經濟也經過一些起伏, 如2000年科網泡沫, 2002年生化科技熱等, 都對樓市影響輕微. 個人由此推斷美國之的樓市復甦期也是漫長的 (縱使香港會美國的經濟環境有很大的差異). 由此可以引伸到匯豐在北美的業務將會是長久的黯然無光的, 所以不要盼望他有什麼的驚喜, 管理層只要做好防守工作, 不讓業績繼續下滑已是萬幸. 再借用上面的一句, "否極泰來":當最壞的情況過去後, 匯豐的股價只會持續上揚.

美國除了房地產有問題外, 其國龐大的國債更是一個不可解的死結. 現時美國國債大約是11至12兆美元之間. 這個債頂單計利息已是天文數字. 我們存錢入銀行, 只有0.01厘息, 但美國三十年國債則要支付4厘以上的利息. 如政府不大幅度削減赤字, 美元貶值的時刻將會是指日可待. 美元貶值, 是沒有人願意見到的, 因為這意味著美國為全界經濟主導的光陰一去不返, 情況就如大英帝國的經衰亡一樣. 這個死結, 美國本身係解不開的, 他可以做的就是減慢衰亡的速度而已. 大家有沒有留意, 近期中美之間的經濟角力開始了, 中國在減持美國國債 (現在日本已取代中國成為美國的第一債權國), 而美國則要人民幣升值.

如果我們能在有生之年, 見到美元貶值甚至崩潰, 這時市場一定混亂, 我不能估計這是好消息還是壞消息. 但有一點可以肯定是我們還有足夠時間作準備. 首先, 港元和美元掛鉤, 所以第一樣要做的就是不要傻傻的存有大量現金在錢行, 否則他只會隨美元一樣, 慢慢的沈淪, 而到了2010年後, 政府再不會100%保障我們的存款, 那時更加要注意自己的的存款. 另外, 就是資金出路, 過去我的觀點是多買股票, 但後來發覺股票和銀紙一樣係會貶值的, 一間工司如果他的股價上揚, 大股東可以折讓配股給"友好人士", 而公司虧本則要小股東報攤分. 所以主力還買一些規模比較大, 盈利比較平穩的公司. 而那些所謂"高風險高回報"的則不好沾手. 至於樓市, 要上車的真是要三思, 現今借貸利息低沈, 人們只會計較月供多少錢, 但是這個低息期想對於15至20年的還款期來說, 只是一個很短暫的光景. 當利率回升後, 你會發現利息支出對收入比重越來越大, 那時你會相當苦腦. 因為加息亦會令樓價回落.

有消息指人民幣會於四月加息, 大家不防儲一些人民幣, 一則可抵消美元(港元)的貶值, 再者亦可以作為日後北上尋歡之用. 不過要留意一點, 買賣人民幣, 不要透過銀行, 請到上環的人民幣找換店的對換, 因為他們的對換價和銀行有很大的差異. 另外, 當然就是買黃金, 筆者一向鼓勵大家買實金. 金價之前在1050美元一安士尋底, 現今以回升到1100水平. 個人估計黃金易升難跌, 買一些保值是一個很好的選擇. 當然, 黃金價格是否會有崩潰的危機, 答案是有可能: 當人類科技到達某一個水平時, 人工煉金的成本再不是天文數字時, 金價不敗之神話就會被打破.

Source: http://hk.apple.nextmedia.com/template/ ... d=13821099

Source: http://dailynews.sina.com/bg/news/usa/u ... 34503.html

Source: http://www.udn.com/2010/1/29/NEWS/WORLD ... 5256.shtml

beaniebean
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Re: 斷供嚴重美樓價恐再挫 10%

Postby beaniebean » Tue Mar 16, 2010 11:55 pm

沉寂了一段時間的最高領導人, 一出手就寫篇咁有全面分析的文章, 確實厲害到不得了. 好嚇人!!! :shock: :shock: :shock:

從文中所看, 最高領導人其實都俾咗好多提示及方向給大家, 我要記低先至得.

唔, 好奇怪!!! 最高領導人竟然建議大家儲人民幣用作日後北上尋歡之用? :shock: :shock: :shock: "尋歡"呢兩個字真是可圈可點...希望最高領導人不是其中一份子, 否則真係令人極度失望. :(

另外, 想問問... 現時市面上流出很多假的人民幣. 那麼, 最高領導人提及的人民幣找換店:
1) 所換的人民幣是否可靠呢?
2) 是否一定去上環嗰啲找換店才好呢?

唔... 睇嚟最高領導人都入咗好多金閃閃既金幣(大量實金), 真係令人羨慕~


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